Skip to content Skip to sidebar Skip to footer
Home / cara jual beli rumah / ilmu bisnis

Cara Jual Beli Rumah Dan Tanah

Mahirbisnis Admin

Cara jual beli rumah dan tanah. Saat satu tanah baik untuk dijual entah itu tanah kosong atau tanah yang ada satu bangunannya, sebaiknya di iklankan untuk dipasarkan agar banyak menjangkau pembeli. Karena itu jika di iklankan dengan selekasnya beberapa pembeli yang ingin beli tanah mulai akan banyak yang datang menawar harga tanah tersebut.


Bagaimana tidak, bila memang tanah sebagai satu tempat investasi di mana harga makin hari makin naik maka kemungkinan besar akan banyak pembeli yang datang menawar harga tanah tersebut. Supaya memiliki pemahaman mengenai proses cara jual beli rumah dan tanah,mari simak artikel di bawah ini agar Anda tidak salam dalam membeli ataupun menjual tanah.


Jual beli sebagai proses perubahan hak yang telah ada semenjak zaman dulu, dan umumnya ditata dalam hukum Tradisi, dengan konsep: Jelas dan Tunai. Jelas maknanya dilakukan di depan Petinggi Umum yang berkuasa, dan Tunai maknanya di bayarkan secara tunai . Maka, jika harga belum lunas, karena itu tidak bisa dilaksanakan proses jual beli diartikan. Bila anda belum ketahui proses cara jual beli rumah dan tanah.


Cara Jual Beli Rumah Dan Tanah
Cara Jual Beli Rumah Dan Tanah


Cara Jual Beli Rumah Dan Tanah

Cara jual beli rumah dan tanah memang tidak mudah. Hal ini dikarenakan tanah dan bangunan ini akan kita atau orang lain huni, sehingga ada beberapa hal yang musti diperhatikan agar ketika ditempati si penghuni nyaman, tidak terganggu dan yang terpenting aman.




  • Saksikan lokasi tanah langsung

Yang penting anda kerjakan pertama kalinya saat akan beli tanah ialah menyaksikan bagaimana kondisi tanah itu langsung. Saksikan kondisi sekitaran tempat tanah yang akan dipasarkan. Apa ada lokasi pabrik yang bisa mencemarkan sekitar lingkungan. Bagaimana akses jalan disekitaran tempat tanah itu, apa ada di lajur tusuk sate.


Dan bila di tempat tanah itu ada bangunan rumah, perhatikan apa tempat tinggalnya kelihatan menyeramkan, ada di dekat gardu listrik. Perhatikan juga keadaan bangunan. Apa beberapa bahan yang dipakai dalam membuat sebagai bahan bangunan berkualitas, apa membutuhkan perbaikan rumah karena banyak tembok rengat, genteng bocor.


Pikirkan juga keadaan keuangan anda. Apa keuangan anda memenuhi untuk lakukan pembelian tempat itu. Bila anda sudah percaya ingin beli tanah tapi keuangan anda kurang. Karena itu anda bisa tempuh jalan cara gadai sertifikat rumah di bank.


  • Membuat persetujuan harga dengan penjual

Yang bernama jual beli tentu ada tawar menawar. Buat penawaran harga serendah kemungkinan tetapi sudah pasti masih juga dalam tahapan harga pasar. Tanya juga mengenai sertifikat rumah untuk memeriksa orisinalitas siapakah pemilik tanah.


Bila memang tanah belum bersertifikasi, karena itu tanya girik tanah/petok d. Bila nantinya proses jual beli usai anda bisa membuat sertifikat tanah sendiri dari girik/petok d itu.


  • Membuat janji untuk pembikinan AJB (akte jual beli)

Apakah jual beli rumah harus pakai notaris? Bila anda sebagai konsumen dan penjual tanah sudah menjumpai persetujuan dalam permasalahan harga dan bagaimana cara anda bayar harga tanah itu karena itu selekasnya kerjakan akte jual beli di depan notaris atau PPATK (Petinggi Pembikin Akte Tanah).


Bila ada permasalahan dalam kehadiran sertifikat. Di mana mungkin pemilik masih mengagunkan sertifikat itu ke bank karena itu anda bisa membuat wujud kesepakatan yang lain seperti PPJB (Perjanian Pengikatan Jual Beli) dan PJB (Pengikatan jual beli). Baca juga artikel mengenai ketidaksamaan beragam kesepakatan itu dalam Ketidaksamaan PPJB, PJB dan AJB SHM.


  • Mempersiapkan beragam syarat yang dibutuhkan AJB

Apa saja syarat jual beli rumah? Cara Membuat Sertifikat Rumah mempunyai Syarat yang perlu disiapkam faksi pertama sebagai penjual saat membuat AJB diantaranya :


  1. Sertifikat asli dari tempat yang hendak dipasarkan
  2. KTP suami istri
  3. KK (Kartu Keluarga)
  4. Surat info kematian bila salah satunya wafat
  5. Foto copy buku nikah (Bila lenyap, karena itu anda bisa minta salinan dari KUA)
  6. Kwitansi pembayaran PBB 5 tahun terakir
  7. Surat kesepakatan untuk jual tanah baik dari suami/istri


Syarat yang perlu dipersiapkan oleh faksi ke-2 sebagai konsumen saat membuat AJB :


  1. KTP konsumen
  2. KK (Kartu keluarga)


Ada banyak kasus di mana orang zaman dulu sering mengganti nama. Ditambah saat seorang barusan naik haji atau sekedar hanya ganti nama ikuti nama suami. Untuk menunjukkan jika document yang bernama berbeda itu anda harus mengurusinya di kantor kelurahan yang mengatakan jika beberapa nama yang lain itu ialah orang yang serupa.


  • Mengecek orisinalitas sertifikat

Saat sebelum tanda-tangani AJB, karena itu anda diwajibkan mengecek orisinalitas sertifikat tempat yang ingin anda beli. Cara mengecek orisinalitas sertifikat bisa anda tanya langsung ke kantor tubuh pertanahan di tempat.


Cara jual beli rumah dan tanah supaya tidak gampang tertipu dengan bertanya ke notaris, hingga kelak notaris yang hendak mengecek orisinalitas sertifikat ke tubuh pertanahan.


  • Cari surat info bebas perselisihan

PPAT/notaris bisa menampik pembikinan AJB bila ada permasalahan perselisihan berkenaan tempat yang diperjualbelikan. Karenanya lebih bagus, membuat surat bebas perselisihan dulu di kantor kelurahan di tempat.


  • Bayar Pajak Jual beli dan Pajak Pendapatan

Bila anda memasrahkan semua masalah jual beli ke notaris, karena itu semua hitung-hitungan ongkos yang anda bayarkan akan di kalkulasi oleh notaris. Ongkos yang harus dikeluarkan dari faksi penjual ialah pajak pendapatan sejumlah 5% dari harga transaksi bisnis yang bisa di bayar melalui bank atau kantor pos.


Dan faksi konsumen diwajibkan untuk bayar ongkos pencapaian hak atas bumi dan bangunan. walau demikian keseluruhnya ongkos pembayaran dapat ditanggung ke konsumen bila memang demikian yang disetujui dan tercantum pada AJB. Kasus semacam itu, bisa terjadi umumnya karena penjual benar-benar perlu uang cepat dan harga yang disetujui cukup murah dibanding harga pasar.


  • Penandatanganan akte jual beli

Pembikinan AJB mewajibkan kehadiran kedua pihak baik faksi penjual atau konsumen. Bila salah satunya tidak sudi datang karena itu bisa diganti karena ada surat kuasa tercatat yang menerangkan perpindahan kekuasaan untuk tanda-tangani AJB. Saksi yang diperlukan sedikitnya ialah 2 orang.


PPAT/Notaris akan membacakan dan menerangkan isi klausul AJB. Jika seluruh pihak telah pahami dan menyepakati semua klausul yang berada di AJB karena itu penandatanganan akan dilaksanakan oleh faksi penjual, konsumen, saksi dan petugas PPAT/Notaris.


AJB akan dibikin dua rangkap buat disimpan di notaris dan diberikan ke tubuh pertanahan. Untuk faksi penjual dan konsumen akan diberi salinannya masing-masing.


  • Ajukan surat permintaan balik nama

Sesudah AJB usai dilaksanakan, karena itu notaris akan memberikan AJB asli ke tubuh pertanahan paling lama 7 hari semenjak tanggal penandatangan. Penyerahan AJB ini sekalian ajukan surat permintaan balik nama sertifikat. Cara jual beli rumah dan tanah dan balik nama sertifikat harus lengkapi beberapa Arsip yang penting anda siapkan bersama surat permintaan balik nama diantaranya :


Surat permintaan balik nama yang diberi tanda tangan faksi konsumen.


  • AJB (Akte Jual Beli)
  • SHM (Sertifikat Hak Punya) tanah asli
  • Foto copy KTP faksi konsumen dan penjual
  • Kwitansi pembayaran PBB 5 tahun terakir
  • Kwitansi pembayaran pelunasan pembayaran Ongkos pencapaian hak atas tanah dan bangunan yang sudah dibayar oleh konsumen


  • Tubuh Pertanahan akan mengolah balik nama sertifikat

PPAT/notaris akan terima pertanda bukti akseptasi permintaan untuk mengolah balik nama dari tubuh pertanahan. Pertanda bukti ini akan dilanjutkan PPAT/Notaris ke faksi konsumen. Pada SHM tanah, nama penjual akan diconteng.


Dan nama konsumen/pemilik hak baru pada SHM akan dicatat di bawah nama pemilik sebelunya yang sudah diconteng dan dikasih paraf oleh petugas tubuh pertanahan.(Baca : Tata Cara Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikasi)


  • Ambil sertifikat (SHM) yang sudah usai proses balik nama

Faksi konsumen bisa ambil sertifikat yang sudah usai diolah balik nama ke kantor tubuh pertanahan 14 hari sesudah tanggal disodorkannya permintaan balik nama. Yang penting buat anda kenali ialah bagaimana Cara Membuat Surat Tanah shm secara mudah setelag proses balik nama. Hal itu sangat penting buat anda kenali.


Tarif Pajak Jual Beli Tanah

Tarif Pajak yang dikenai ialah 5% dengan penghitungan seperti berikut :


Untuk Pajak Penjual dikenai 5% flat dikalikan dengan NPOP (Nilai Pencapaian Object Pajak). NPOP ialah Jumlah Transaksi bisnis / Nilai Pasar, apabila Jumlah NPOP itu lebih kecil dari jumlahnya NJOP (Nilai Jual Object Pajak) PBB karena itu persentase itu dikalikan dalam jumlah NJOP PBB tanah.


Pajak Konsumen (BPHTB) ialah 5% dikalikan dengan NPOP dikurangkan NPOPTKP (Nilai Dapatkan Object Pajak Tidak Terkena Pajak). NPOPTKP tiap wilayah berbeda.


Contoh : Sebidang tanah yang ada di daerah DKI Jakarta pada harga transaksi bisnis 500 miliar rupiah. NPOPTKP Jakarta ialah 60 juta.


  • Pajak Penjual : 5% x 500 juta
  • Pajak Konsumen : 5% x (500 juta - 60 juta rupiah)


Artikel terkait: cara menjual tanah di facebook


Proses jual beli rumah KPR

Memainkan proses jual beli rumah memanglah bukan kasus simpel. Ada beberapa tingkatan yang perlu dilewati.


Termasuk mempersiapkan ongkos tambahan, di luar anggaran pembelian rumah. Salah satunya bea tambahan dalam proses jual beli rumah ialah, ongkos jasa notaris.


Keterkaitan notaris dibutuhkan jika Anda lakukan pembelian rumah dengan pola credit lewat program Credit Kepemilikan Rumah (KPR) lewat bank, atau kontan setahap melalui developer.


Pasalnya dalam proses jual beli rumah secara credit atau kontan setahap, ada beberapa document terkait kesepakatan jual beli yang perlu dibikin dan diberi tanda tangan.


Satu diantaranya ialah Kesepakatan Pengikat Jual Beli (PPJB). Proses pembikinan akte itu harus mengikutsertakan notaris sebagai saksi. Akte kesepakatan pengikat diedarkan notaris.


Namun berlainan hal jika beli rumah secara kontan keras. Anda dapat tidak mengikutsertakan jasa notaris dalam proses transaksi bisnisnya.


Karena pengurusan document atau pembikinan akte pembelian rumah secara tunai, cuma membutuhkan peranan Petinggi Pembikin Akte Tanah (PPAT).


Walau demikian, masih tetap ada beberapa tingkatan yang perlu dilewati dalam proses jual beli rumah secara tunai. Dalam artikel ini, akan kami ulas selengkapnya berkenaan proses jual beli rumah kontan tanpa notaris.


Proses Jual Beli Rumah Kontan Tanpa Notaris

Seperti sudah disentil di atas, memainkan proses jual beli rumah bukan kasus simpel. Ada beberapa hal yang penting dipersiapkan dan tingkatan yang perlu dilewati.


Begitu halnya proses jual beli rumah kontan tanpa notaris. Berikut tingkatan jual beli rumah yang perlu Anda menempuh:


Pengecekan Sertifikat Tanah

Hal pertama kali yang harus dilaksanakan tentu saja ialah cari dan mendapati rumah dambaan. Sesudah bisa, Anda harus pastikan status rumah yang akan dibeli.


Apa dalam status aman. Maknanya rumah tidak dalam permasalahan seperti perselisihan atau penyitaan bank. Ini perlu dilaksanakan. Pasalnya jika status rumah atau tanah memiliki masalah,PPAT tidak keluarkan Akte Jual Beli (AJB).


Selanjutnya Anda harus juga mengecek keaslian dari sertifikat tanah dari rumah itu. Proses pengecekan dilaksanakan di kantor pertanahan di tempat.


Pengujian dilaksanakan oleh petinggi PPAT. Nanti PPAT akan mencocokan data di antara sertifikat dengan buku tanah yang ada di kantor pertanahan.


Dalam proses ini kamu akan dikenai biaya Rp 50 ribu untuk tiap sertifikat yang di check.


Adapun beberapa arsip yang penting kamu persiapkan ialah:


  1. Sertifikat tanah yang akan dicheck.
  2. Surat pekerjaan atau surat kuasa pengujian dari PPAT ke pegawainya.
  3. Permintaan pengecekkan sertifikat di mana form permintaan telah berada di BPN.
  4. Foto copy KTP pemilik sertifikat.
  5. Mengurusi BPHTB dan Bayar PPh
  6. Mengurusi BPHTB dan Bayar PPh


Tingkatan setelah itu mengurusi Bea Pencapaian Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Proses dan beban ongkosnya dijamin dan dilaksanakan oleh konsumen.


Pengurusan BPHTB harus selesai dan dibayar saat sebelum penandatanganan Akte Jual Beli (AJB).


Berkenaan dasar penghitungan BPHTB ialah seperti berikut:


  • Nilai transaksi bisnis atau Nilai Pencapaian Object Pajak (NPOP) dikurangkan Nilai Pencapaian Object Pajak Tidak Terkena Pajak (NPOPTKP), dan dikalikan 5 %.
  • Adapun faksi penjual diharuskan untuk bayar Pajak Pendapatan (PPh). Ini ditata dalam Ketentuan Pemerintahan (PP) Nomor 34 Tahun 2016 mengenai "Biaya Baru PPh Final Atas Peralihan Hak Atas Tanah atau Bangunan".
  • Dalam PP itu disebut jika besaran PPh yang perlu dibayar ialah 2,5 % dari nilai pendapatan atas hak atas tanah dan bangunan.
  • BPHTB dan PPh harus dibayarkan lunas saat sebelum penandatanganan AJB.


Pengecekan Pertanda Terima Setoran PBB

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ialah kewajiban yang perlu dibayar oleh tiap pemilik property. Maka dari itu penting untuk Anda untuk mengecek pertanda terima setoran PBB ke penjual.


Pasalnya dalam proses pengecekan sertifikat tanah, PPAT akan mengecek surat pertanda terima setoran PBB (STTS PBB) untuk pastikan tanah itu tidak dalam status menunggak.


Pembikinan dan Penandatanganan AJB

Sesudah BPHTB, PPh, dan PBB selesai diurusi dan dibayar kewajibannya karena itu cara setelah itu mengurusi pembikinan AJB. AJB ialah document orisinal berbentuk bukti transaksi bisnis kegiatan jual beli, dan perubahan hak atas tanah atau bangunan.


Dalam PP No.37 tahun 1998 pasal 2 ayat 1 disebut jika pembikinan AJB dilaksanakan oleh PPAT. Penandatanganannya juga harus dilaksanakan di depan petinggi PPAT.


Ada beberapa document yang perlu disiapkan, baik oleh penjual atau konsumen. Dalam proses pembikinan AJB. Untuk faksi penjual harus mengikutkan syarat berbentuk:


  • Perorarangan

  1. KTP
  2. NPWP
  3. Surat Nikah (Apabila sudah menikah)
  4. Kartu Keluarga
  5. Surat Kesepakatan Suami/Istri (Surat kesepakatan ini juga bisa ditulis di Akte Jual Beli)
  6. Sertifikat Tanah
  7. Surat Pertanda Terima Setoran PBB (asli).


  • Perusahaan

  1. Foto copy KTP direksi dan komisaris yang mewakili;
  2. Foto copy bujet dasar komplet berikut legitimasinya dari Menteri Kehakiman dan HAM RI;
  3. Laporan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) PT untuk jual atau Surat Pengakuan Sejumlah kecil asset.


Adapun konsumen harus mempersiapkan document berbentuk:


  1. KTP
  2. Kartu Keluarga
  3. Surat Nikah (Apabila sudah menikah)
  4. NPWP (Nomor Dasar Harus Pajak)
  5. Persyaratan yang lain harus jadi perhatian ialah, jika AJB telah selesai, Anda sebagai konsumen atau penjual harus datang pada proses penandatanganan akte.


Proses penandatangan harus juga didatangi oleh sekurangnya 2 orang saksi. Umumnya datang dari kantor PPAT, atau dua karyawan notaris bila lewat notaris.


Demikian artikel mengenai Cara Jual Beli Rumah Dan Tanah. Semoga artikel ini bermanfaat untuk Anda yang akan menjual atau membeli tanah, terimakasih telah berkunjung ke mahirbisnis, salam sukses selalu.


Tags: proses jual beli rumah cash, cara jual tanah, proses jual beli rumah second, tata cara jual beli rumah tanpa notaris, proses jual beli rumah melalui notaris, cara pembayaran beli rumah, dokumen jual beli rumah, proses jual beli rumah kpr, akta jual beli rumah